Từ ngày 01/01/2026, loạt quy định mới về tiền sử dụng đất được ban hành theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai bắt đầu có hiệu lực. Luật Hợp Nhất sẽ tổng hợp nội dung của các quy định này gửi tới Quý bạn đọc qua bài viết dưới đây.
1. Quy định về giảm số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/01/2026
Hiện nay, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, trong đó các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đã được liệt kê tại khoản 1 của điều luật này.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo mức thu được xác định như sau:
- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất – áp dụng đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất – áp dụng đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất – áp dụng đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, mức thu tiền sử dụng đất với chính sách miễn giảm nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân tính trên một thửa đất.
2. Quy định về điều kiện tách, hợp thửa đất từ ngày 01/01/2026
Theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách, hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện như sau:
– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoặc diện tích đất xác định được phạm vi diện tích, ranh giới phần không có tranh chấp trong thửa đất có tranh chấp;
– Việc tách, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trong các điều kiện nêu trên, điều kiện về việc tách, hợp thửa đất bảo đảm có lối đi và được kết nối với đường giao thông trên thực tế gặp nhiều trở ngại để đáp ứng được. Vì vậy, tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã có quy định làm rõ điều kiện này, tạo cơ sở rõ ràng hơn để người sử dụng đất thực hiện, đáp ứng điều kiện trên thực tế:
“3. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất….”
3. Bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
Tại khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã có quy định bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Các trường hợp được bổ sung bao gồm:
- Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
- Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 mà không sử dụng vốn nhà nước đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;
- Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Trên đây là một số quy định nổi bật về một số có chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024 ban hành theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội.
Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu cần được tư vấn về vấn đề nêu trên vui lòng liên hệ địa chỉ email: info@hnlaw.com.vn, SĐT: 0972362884 của Công ty Luật TNHH Hợp Nhất để được hướng dẫn thêm!
————————-
Người thực hiện: Nguyễn Việt Hà
Tham vấn bởi: CVC. Phạm Ngọc Chiến
(Bản quyền tác giả và sở hữu chuyên đề thuộc về Công ty Luật TNHH Hợp Nhất)
