Trong bối cảnh pháp luật thuế và đất đai ngày càng được hoàn thiện, quy định về thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026 có ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế và thời điểm phát sinh trách nhiệm của người nộp thuế. Hãy cùng Luật Hợp Nhất tìm hiểu quy định của pháp luật về vấn đề này thông qua nội dung bài viết dưới đây.
I. Quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về người nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định gồm cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế theo quy định và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế theo quy định phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.
Việc xác định cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú phụ thuộc vào việc có đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 hay không. Theo đó, cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong 01 năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;
- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.
Hiện nay, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 có những quy định riêng biệt về thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú, bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân.
Tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú như sau:
“1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%’’.
Tại khoản 1 Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú như sau:
“1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%”.
Theo đó, đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, việc xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định tương tự giữa cá nhân cư trú và không cư trú. Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định thống nhất bằng 2% giá chuyển nhượng, trong đó giá chuyển nhượng là căn cứ trực tiếp để tính thuế và mức thuế suất 2% được áp dụng chung cho mọi khoản thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, việc tính thuế được thực hiện riêng đối với từng giao dịch chuyển nhượng tương ứng với từng khoản thu nhập phát sinh, bảo đảm xác định chính xác nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với từng lần chuyển nhượng bất động sản.
II. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản từ 1/7/2026
Căn cứ khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú:
“2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.”.
Căn cứ khoản 4 Điều 28 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú:
“4. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập quy định tại Điều 24 của Luật này là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.”
Theo đó, thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là mốc thời điểm xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân phát sinh đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, được áp dụng thống nhất cho người nộp thuế là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú, không phụ thuộc vào thời điểm thanh toán giữa các bên trong giao dịch.
III. Các loại thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 1/7/2026
Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về các khoản thu nhập chịu thuế như sau:
“5.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”
Theo đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là các khoản tiền mà cá nhân nhận được khi thực hiện việc chuyển nhượng các quyền liên quan đến bất động sản. Các khoản thu nhập này bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở, cũng như chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
Ngoài các trường hợp được liệt kê cụ thể, pháp luật còn bao quát cả những khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới các hình thức khác. Do đó, chỉ cần có phát sinh thu nhập từ việc chuyển giao quyền liên quan đến bất động sản thì khoản thu nhập đó đều thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với người nộp thuế là khi hợp đồng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền đối với bất động sản. Các cá nhân trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản cần nắm được quy định pháp luật về nội dung này để thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân của mình đúng thời điểm, hạn chế nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính do thực hiện nghĩa vụ thuế chưa đúng thời điểm.
Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu cần được tư vấn về vấn đề nêu trên vui lòng liên hệ địa chỉ email: info@hnlaw.com.vn, SĐT: 0972362884 của Công ty Luật TNHH Hợp Nhất để được hướng dẫn thêm!
————————-
Người thực hiện: Trần Ngọc Mạnh
Tham vấn bởi: NVPL. Nguyễn Việt Hà
(Bản quyền tác giả và sở hữu chuyên đề thuộc về Công ty Luật TNHH Hợp Nhất)
