Khi đứng trước nhu cầu phát triển, hiện đại hóa ngày càng cao, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án thương mại được các nhà đầu tư hết sức quan tâm và chú ý. Vậy, pháp luật quy định như thế nào về những điều kiện để đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng làm dự án nhà ở thương mại? Hãy cùng Luật Hợp Nhất tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
1. Quy định hiện hành về đất nông nghiệp
Tại khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024 có quy định về phân loại đất như sau:
“1. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng”.
Trong đó, nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại theo quy định ở khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 như sau:
– Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất chăn nuôi tập trung;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác.
Như vậy, tất cả các loại đất có mục đích sử dụng như đã đề cập ở trên thuộc loại đất nông nghiệp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2023, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là đất phải được sử dụng đúng mục đích. Nếu sử dụng đất sai mục đích, người sử dụng đất hoàn toàn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi của mình.
2. Quy định về đất nông nghiệp được thí điểm chuyển nhượng làm dự án nhà ở thương mại
Từ ngày 01/4/2025, Quốc hội thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171/2024/QH15. Cụ thể như sau:
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất;
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất;
– Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Các dự án để thí điểm sử dụng đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 171/2024/QH15 như sau:
– Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
– Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
– Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Danh mục này được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 171/2024/QH15
– Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với hai trường hợp dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất và dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ngoài ra, nếu trường hợp dự án sử dụng điện tích đất quốc phòng, an ninh được quy hoạch đưa ra khỏi diện tích đất quốc phòng, an ninh để thực hiện dự án thì ngoài đáp ứng các điều kiện trên, các nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.
Như vậy, đất nông nghiệp được thí điểm chuyển nhượng làm dự án nhà ở thương mại khi các tổ chức kinh doanh bất động sản đáp ứng các điều kiện và thực hiện dự án nhà ở thương mại thí điểm được quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15.
Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu cần được tư vấn về vấn đề nêu trên vui lòng liên hệ địa chỉ email: info@hnlaw.com.vn, SĐT: 0972362884 của Công ty Luật TNHH Hợp Nhất để được hướng dẫn thêm!
————————-
Người thực hiện: Đỗ Việt Anh
Tham vấn bởi: NVPL. Nguyễn Việt Hà
(Bản quyền tác giả và sở hữu chuyên đề thuộc về Công ty Luật TNHH Hợp Nhất)