Hiện nay việc mua bán các thửa đất không có giấy tờ diễn ra khá phổ biến trên thực tế. Vậy quy định pháp luật về vấn đề này như thế nào, hãy cùng Luật Hợp Nhất tìm hiểu thông qua nội dung bài viết dưới đây.
1. Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong đời sống, nhiều người thường sử dụng cụm từ mua bán đất để chỉ việc người sử dụng một diện tích đất nhất định chuyển quyền sử dụng diện tích đất đó cho tổ chức, cá nhân khác và nhận một khoản tiền tương ứng theo diện tích đất theo thỏa thuận của các bên. Đối chiếu với quy định pháp luật về đất đai, đây là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Vì vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên thì việc chuyển nhượng này cần đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai.
Tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 có quy định về các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền … chuyển nhượng … quyền sử dụng đất… khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo quy định nêu trên, việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định, vì vậy việc người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng đối với diện tích đất được giao dịch có thể không được đảm bảo.
2. Mua đất không có Giấy chứng nhận được thực hiện như thế nào?
Như đã phân tích ở trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung là việc chuyển nhượng khi không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật về đất đai, vì vậy các thủ tục để ghi nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng sẽ bị ảnh hưởng và có thể không thực hiện được, ảnh hưởng đến việc xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phát sinh hiệu lực hay không.
Vì vậy, khi mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên giao dịch chỉ có thể thực hiện việc chuyển nhượng và sử dụng đất trên thực tế, tức là bên chuyển nhượng sẽ giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng và nhận tiền theo thỏa thuận của các bên, còn việc thực hiện các thủ tục pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể không thực hiện được. Như vậy, sau khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, các bên giao dịch có thể không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa hoặc có thể vẫn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch.
Trường hợp có ít nhất một trong các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận trên thực tế không muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thì các bên thỏa thuận, thống nhất hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên nào đã nhận tiền sẽ trả lại tiền và nhận lại diện tích đất đã chuyển giao và ngược lại.
Trường hợp các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên thì cần thực hiện, hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (người sử dụng đất cũ) sau đó thực hiện thủ tục đăng ký biến động về người sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu cần được tư vấn về vấn đề nêu trên vui lòng liên hệ địa chỉ email: info@hnlaw.com.vn, SĐT: 0972362884 (0904151270) của Công ty Luật TNHH Hợp Nhất để được hướng dẫn thêm!
————————-
Người thực hiện: Nguyễn Việt Hà
Tham vấn bởi: NVPL. Đặng Thị Ngọc Anh
(Bản quyền tác giả và sở hữu chuyên đề thuộc về Công ty Luật TNHH Hợp Nhất)