Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua và bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 đề cập nhiều điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013, trong đó bao gồm các quy trình, thủ tục về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp). Luật Hợp Nhất xin tổng hợp các quy định pháp luật về nội dung này gửi tới Quý bạn đọc thông qua nội dung bài viết dưới đây.
I/ Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tại khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai 2024 quy định về căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
“ Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
…5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Theo quy định trên, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
II/ Chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tại điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
…b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
…đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;..”
Như vậy, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên, thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
III/ Thủ tục cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
– Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
– Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
IV/ Các bước thực hiện
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ: Tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường; trường hợp nơi chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ: Khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp cho người nộp (trong phiếu có ghi rõ hạn trả kết quả). Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong khoảng thời gian 03 ngày làm việc phải thông báo hướng dẫn người dân nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu.
Giai đoạn này, người sử dụng đất cần lưu ý thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn (Lưu ý: Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày kễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)
Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu cần được tư vấn về vấn đề nêu trên vui lòng liên hệ địa chỉ email: info@hnlaw.com.vn, SĐT: 0972362884 của Công ty Luật TNHH Hợp Nhất để được hướng dẫn thêm!
————————-
Người thực hiện: Lê Thị Thu Hiền
Tham vấn bởi: NVPL. Đặng Thị Ngọc Anh
(Bản quyền tác giả và sở hữu chuyên đề thuộc về Công ty Luật TNHH Hợp Nhất)